Impuestos y tasas para construir una vivienda en España 2026

Construir una vivienda en España no es solo “obra”: también es fiscalidad y tramitación. Y lo más importante es entender qué tributos son estatales, cuáles dependen de tu Comunidad Autónoma y cuáles son municipales (y cambian por ordenanza).

Si estás construyendo (o vas a construir) una vivienda, lo fiscal no se resume en “pagar y ya”: los impuestos aparecen en fases distintas y dependen de si hablamos de Estado (IVA), Ayuntamiento (ICIO y tasas) o Comunidad Autónoma (AJD, en muchos casos).

Descubre en este post los impuestos de construcción de vivienda en España en 2026.

Nota: este contenido es divulgativo y puede variar según tu municipio/CCAA y tu caso concreto. Ante dudas, conviene validarlo con asesor fiscal/técnico.

1) Mapa rápido: qué impuestos suelen aparecer

• IVA: en las facturas de obra (tipo aplicable según el tipo de obra y condiciones).
• ICIO: impuesto municipal ligado a licencia/DR y al inicio de obra.
• AJD: suele aparecer al final, si firmas escritura de declaración de obra nueva (y otros actos notariales inscribibles).
• Catastro: no es “un impuesto”, pero regularizar la nueva construcción es clave para que todo quede bien administrativamente.

2) IVA en obras de vivienda: lo que más se confunde (2026)

La Agencia Tributaria deja una idea clara: por norma general, el IVA en obras es el 21%, y el 10% se aplica solo en supuestos concretos.
Agencia Tributaria: tipo de IVA en obras de viviendas.

Cuándo puede aplicar el 10% (resumen práctico)

A) Renovación o reparación (10%), si cumples requisitos típicos como:

• Destinatario persona física y vivienda para uso particular.
• La vivienda se terminó o rehabilitó hace al menos 2 años.
• Si hay materiales aportados por quien ejecuta la obra, su coste no supera el 40% de la base imponible.
  Agencia Tributaria: requisitos del 10% en renovación y reparación.

B) Construcción o rehabilitación (10%), cuando la obra se contrata directamente entre promotor y contratista (y ojo: no aplica a subcontratas), y se considera “principalmente vivienda” si al menos el 50% de la superficie construida es uso vivienda.
Agencia Tributaria: 10% en construcción o rehabilitación.

C) Ojo con “suministros sin instalación”: puertas/ventanas/muebles, etc., sin instalación, van al 21% (no se consideran ejecución de obra).

3) ICIO: el impuesto municipal de la obra (licencia / declaración responsable)

El ICIO grava la realización de una obra para la que se exija licencia o declaración responsable / comunicación previa (si el control corresponde al ayuntamiento).

Lo imprescindible:

• Quién paga: quien sea “dueño” de la obra (quien soporta el coste), sea o no propietario.
• Base imponible: el coste de ejecución material (no incluye IVA, tasas locales, honorarios profesionales, beneficio del contratista, etc.).
• Tipo: lo fija el ayuntamiento, pero no puede exceder del 4%.
• Devengo: nace al iniciarse la obra, incluso si no se obtuvo aún la licencia.
• Gestión: suele haber liquidación provisional y luego definitiva al comprobar el coste real.

4) AJD y declaración de obra nueva: el “final” que muchos olvidan

Cuando se formaliza en notaría la declaración de obra nueva (para acceso al Registro), lo habitual es que esté sujeta a AJD dentro del ITP y AJD. El marco legal está en el Texto Refundido del impuesto.
BOE: ITP y AJD (marco legal).

Y para aterrizarlo en un ejemplo “de administración”, una agencia tributaria autonómica explica directamente que la escritura de declaración de obra nueva tributa por AJD (con su tarifa/modelos).

Importante: el AJD y su gestión/tipos concretos pueden variar por Comunidad Autónoma.

5) Catastro: dejar la vivienda “bien declarada” (2026)

Tras una nueva construcción, toca tramitar la alteración en Catastro (procedimiento/declaración).
Sede Electrónica del Catastro: declaración de alteración (Modelo 900D)

Y en los procedimientos de “nueva construcción” se pide documentación (por ejemplo, se contempla el certificado final de obra visado, entre otros, según el caso).

Checklist 2026 (muy corto) para no fallar

• Antes de obra: define bien el esquema de contratación y el tipo de obra (impacta en IVA).
• Al tramitar / iniciar: calcula ICIO con base correcta y ten en cuenta que devenga al inicio.
• Durante: controla facturas y materiales (especialmente si pretendes 10%).
• Al final: planifica AJD si hay obra nueva en escritura + regulariza Catastro.

Cómo lo enfocamos en Kaviva

En la práctica, los “problemas de impuestos” rara vez son solo fiscales. Casi siempre vienen de desorden en la obra y en la documentación: contratos mal planteados, facturas sin coherencia con el tipo de obra, cambios sin soporte técnico, o cierres de obra que llegan tarde (obra nueva, Catastro, etc.). Ahí es donde una constructora–promotora marca la diferencia.

1) Coordinación total por fases (técnico + administrativo)

En Kaviva trabajamos el proyecto como un “mapa” con hitos claros:

• Antes de obra: planificación del enfoque (qué se ejecuta, cómo se contrata, qué trámites se activan) para que luego la parte fiscal encaje con la realidad técnica.
• Inicio y tramitación: acompañamiento en la lógica de licencia/declaración responsable (según municipio) y en cómo se documenta el inicio de obra.
• Durante la obra: control de cambios, certificaciones y documentación para que lo que se hace en obra quede trazable.
• Cierre: final de obra, documentación “as-built” cuando procede y soporte para que el cierre administrativo sea limpio (obra nueva / Catastro según el caso).

2) Control documental “a prueba de errores” (lo que más salva)

Sin entrar en precios, lo que más protege al cliente es tener orden. Por eso estructuramos:

• Checklist documental desde el día 1 (contratos, roles, responsables, cronograma).
• Trazabilidad de modificaciones: cada cambio queda ligado a una decisión técnica y a un soporte documental.
• Revisión de coherencia entre lo ejecutado y lo facturado (especialmente importante en obras donde el IVA puede variar según condiciones).
• Carpeta de cierre para que la vivienda quede “bien cerrada” también fuera de obra: documentación final preparada y sin lagunas.

3) Menos intermediarios, menos fricción

Cuando la promoción y la construcción van por separado, es habitual ver:

• decisiones duplicadas,
• tiempos muertos por falta de coordinación,
• o responsabilidades difusas (“eso lo llevaba el otro”).

Al ser constructora–promotora, Kaviva reduce esas fricciones porque centraliza:

• coordinación técnica,
• planificación de obra,
• control de ejecución,
• y seguimiento de los hitos administrativos que condicionan el avance.

4) Transparencia y seguimiento real

Para el cliente, la tranquilidad no viene de promesas, sino de información clara:

• qué se ha hecho,
• qué viene después,
• qué documentación está cerrada,
• qué depende de terceros (ayuntamiento, notaría, etc.).

Ese enfoque evita bloqueos típicos de final de obra: cosas pequeñas que se convierten en semanas por no haberlas previsto.

5) En resumen: construimos con mentalidad de “proceso completo”

No es solo construir bonito; es construir con un proceso que aguanta: cambios, controles, trámites, y trámites administrativos sin sustos.