Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que harás. Y muchos problemas no vienen “después”, sino por no validar bien la documentación y firmar con prisas. Esta guía reúne los errores más frecuentes y el checklist mínimo para evitar sustos (sin hablar de precios).
- 1) Confundir Catastro con Registro
- 2) No pedir nota simple actualizada antes de firmar arras o reserva
- 3) Firmar arras con un contrato “genérico”
- 4) No revisar la “letra pequeña” de la hipoteca (o no comparar bien)
- 5) Olvidar el certificado de eficiencia energética (CEE)
- 6) No inspeccionar el inmueble con mirada técnica
- 7) No comprobar situación urbanística y licencias (si es vivienda nueva o reforma reciente)
- 8) No dejar por escrito qué se entrega exactamente
- 9) No revisar gastos y obligaciones futuras (sin hablar de importes)
- 10) Firmar con prisas “porque hay más interesados”
- Checklist mínimo antes de firmar (rápido)
- Cómo lo trabajamos en Kaviva (constructora–promotora)
1) Confundir Catastro con Registro
Error: pensar que con la referencia catastral “ya está todo claro”.
Cómo evitarlo: el documento que te dice titularidad, cargas, hipotecas, embargos y servidumbres es el Registro, normalmente con una nota simple.
- Dónde pedir una nota simple.
- Qué incluye la nota simple.
2) No pedir nota simple actualizada antes de firmar arras o reserva
Error: firmar un precontrato sin confirmar situación registral “de hoy”.
Cómo evitarlo: pide nota simple y revisa: cargas, titularidad, descripción, limitaciones y servidumbres.
3) Firmar arras con un contrato “genérico”
Error: usar un modelo sin adaptar a tu caso (plazos, condiciones, documentación pendiente).
Cómo evitarlo: que el contrato deje por escrito:
- qué documentación debe aportar el vendedor,
- qué pasa si faltan licencias/documentos,
- cómo se resuelven incumplimientos y plazos.
Además, existe normativa específica sobre información al consumidor en compraventa de viviendas que ayuda a exigir claridad documental al vendedor profesional.
4) No revisar la “letra pequeña” de la hipoteca (o no comparar bien)
Error: decidir por el tipo “bonito” y no por condiciones y obligaciones.
Cómo evitarlo: la Ley 5/2019 refuerza la transparencia: documentación precontractual y control notarial para verificar que entiendes lo que firmas.
- Ley 5/2019.
- Banco de España: documentación precontractual (FEIN, FiAE, etc.)
5) Olvidar el certificado de eficiencia energética (CEE)
Error: no pedirlo o no anexarlo en compraventa (especialmente en viviendas existentes).
Cómo evitarlo: el RD 390/2021 establece obligaciones del CEE y que, en compraventa de edificio existente, una copia del certificado registrado y la etiqueta energética se anexen al contrato.
- RD 390/2021 (BOE) – obligación del CEE.
- MITECO: RD 390/2021 y aclaraciones.
6) No inspeccionar el inmueble con mirada técnica
Error: confiar solo en “está bonito” o “parece nuevo”.
Cómo evitarlo: revisa (o que revise un técnico):
- humedades y olores,
- grietas relevantes y deformaciones,
- carpinterías y cierres,
- instalaciones visibles,
- cubierta/terraza (si aplica),
- zonas comunes (si es edificio).
7) No comprobar situación urbanística y licencias (si es vivienda nueva o reforma reciente)
Error: asumir que “si está construido, está legal”.
Cómo evitarlo: pide documentación de obra/recepción/fin de obra y, si hay dudas, confirma con Urbanismo municipal.
8) No dejar por escrito qué se entrega exactamente
Error: “entra la cocina” / “entra tal electrodoméstico” / “se queda la luminaria” solo de palabra.
Cómo evitarlo: inventario y anexos: lo que no está escrito, luego se discute.
9) No revisar gastos y obligaciones futuras (sin hablar de importes)
Error: cerrar la operación sin saber:
- comunidad (normas, derramas aprobadas),
- IBI y situación administrativa,
- suministros y posibles incidencias.
Cómo evitarlo: pedir certificados/recibos y actas de comunidad (si aplica), y dejar constancia en contrato.
10) Firmar con prisas “porque hay más interesados”
Error: tomar decisiones bajo presión y saltarte pasos.
Cómo evitarlo: si falta nota simple, CEE, contrato revisado o documentación clave, lo más seguro es no firmar.
Checklist mínimo antes de firmar (rápido)
- Nota simple: titularidad + cargas + servidumbres.
- Nota simple: qué contiene.
- CEE y etiqueta registrados (y anexados al contrato si corresponde).
- RD 390/2021.
- Contrato claro (arras/compraventa) con anexos, plazos y documentación.
- RD 515/1989.
- Si hay hipoteca: revisar documentación precontractual y condiciones.
- Banco de España: FEIN/FIAE y transparencia.
Cómo lo trabajamos en Kaviva (constructora–promotora)
En Kaviva vemos el proceso de compra como una gestión de riesgos: no se trata de “comprar rápido”, sino de comprar con control.
Cuando un cliente nos consulta (obra nueva, compra sobre plano o compra para reforma), aportamos valor en:
- Checklist documental antes de firmar: lo imprescindible para evitar bloqueos (Registro/CEE/urbanismo/contratos).
- Lectura técnica de la vivienda: detectar señales de alarma (humedades, envolvente, instalaciones, distribución, puntos críticos).
- Visión de proyecto: si el objetivo es reformar o mejorar eficiencia, evaluamos qué es viable y qué no, antes de comprometerse.
- Proceso ordenado: te ayudamos a decidir con información, no con presión.