Antes de comprar un terreno edificable (o de iniciar un proyecto), conviene confirmar con datos (no con suposiciones) si la parcela permite construir y en qué condiciones.
- 1) Identifica el terreno: referencia catastral y límites
- 2) Comprueba el planeamiento: ¿qué “clase de suelo” es?
- 3) Pide el documento que realmente te da seguridad: certificado/informe urbanístico
- 4) Revisa el Registro: titularidad, cargas y servidumbres
- 5) Señales de alarma (cuando “parece” edificable, pero no lo es)
- Cómo lo trabajamos en Kaviva
1) Identifica el terreno: referencia catastral y límites
Empieza por ubicar el inmueble y confirmar su referencia catastral, superficie y cartografía.
- Sede Electrónica del Catastro: te permite localizar la referencia catastral y consultar cartografía/datos.
Qué validas aquí
- Que el terreno existe y está bien localizado.
- Si hay discrepancias de linderos/superficie (ojo: Catastro es muy útil, pero no sustituye al Registro ni a Urbanismo).
2) Comprueba el planeamiento: ¿qué “clase de suelo” es?
Lo edificable depende de cómo clasifica el planeamiento: urbano / urbanizable / no urbanizable (u otras categorías según tu CCAA y el plan municipal).
Una forma rápida de empezar (sin ir físicamente al ayuntamiento) es consultar visores públicos:
- Sistema de Información Urbana (SIU) del ministerio: visor con planeamiento de municipios integrados.
Importante: el visor es una ayuda. La confirmación “blindada” llega con un documento municipal (siguiente paso).
3) Pide el documento que realmente te da seguridad: certificado/informe urbanístico
Si estás a punto de comprar o construir, pide al ayuntamiento un documento urbanístico (según municipio se llama distinto): certificado de circunstancias urbanísticas, cédula urbanística, informe urbanístico, certificado de compatibilidad, etc.
Qué debe decirte ese certificado/informe
- Clasificación del suelo y ordenanza aplicable.
- Edificabilidad (m²/m²), ocupación, altura.
- Retranqueos, alineaciones, parcela mínima, usos permitidos.
- Condiciones previas (cesiones, urbanización pendiente, afecciones, etc.).
4) Revisa el Registro: titularidad, cargas y servidumbres
Aunque Urbanismo te diga “sí es edificable”, necesitas saber si el terreno tiene cargas o limitaciones que te puedan bloquear.
Para eso, solicita una nota simple:
Colegio de Registradores: dónde pedir una nota simple
5) Señales de alarma (cuando “parece” edificable, pero no lo es)
Si aparece alguno de estos puntos, pausa y verifica con técnico/ayuntamiento:
- Es suelo rústico/no urbanizable y te lo venden como “se puede construir igual”.
- Es urbanizable pero sin sector desarrollado (faltan proyectos/urbanización).
- No hay acceso rodado real, servicios o existe una afección relevante.
- El vendedor evita aportar: certificado urbanístico + nota simple + referencia catastral.
Cómo lo trabajamos en Kaviva
Cuando un cliente nos dice “he visto un terreno”, nuestro objetivo es evitar el error más caro: avanzar con un suelo que no permite lo que el proyecto necesita.
Qué hacemos en la fase de validación del terreno
- Lectura urbanística práctica: traducimos la norma (ordenanza/plan) a decisiones reales: qué vivienda cabe, con qué límites (ocupación, alturas, retranqueos, parcela mínima).
- Revisión de viabilidad documental: identificamos qué documento municipal conviene pedir (certificado/cédula/informe) para que la edificabilidad quede clara y comprobable.
- Detección de riesgos habituales: suelos urbanizables sin desarrollo, condiciones previas de urbanización, afecciones o requisitos que suelen pasar desapercibidos.
- Ruta de siguientes pasos: dejamos definido qué hay que tramitar y en qué orden, para pasar de “posible” a “viable” sin improvisación.